恕我直言：均价破8算什么？海珠还会继续涨！

2022年开年成绩公布，海珠赚足了眼球。

据克而瑞数据，2月广州一手房均价刺破4万+/㎡，创历史新高。

其中，海珠成交均价涨至8.1万/㎡，以5千元的优势甩掉天河，跻身第二。

其实这样的结果并不意外。

2021年海珠区均价达到79625元/㎡，仅次于越秀，比天河还高，较之2020年整体上升约1.2万/㎡，领涨中心四区。

如此迅猛的势头，迈入8万时代自然是水到渠成的事。

在此先提醒一句，入手海珠，现在就是最好的时机。因为海珠区会变得越来越贵不可攀。

01.

高价地+高关注度

寸土寸金的海珠并不愁卖

越稀缺的东西越值钱，这点放在土地上也是一样。

2016-2021年，海珠区一共只出让了10宗宅地，稀缺程度全市第三，就连隔壁的老城兄弟荔湾区都有16宗宅地释放。

翻开广州楼面价TOP10榜单，海珠区足足抢占6席，感叹寸土寸金之余，不难看出开发商对海珠未来发展的信心。

面粉价格，深刻影响面包价格。据不完全统计，今年海珠区将有13大项目开盘。

其中有4个正是楼面价TOP10里的高价地。

1、招商保利海珠天珺：楼面价51462元/㎡，第一波开售价格8.4-9.6万/㎡

2、中海观澔府：楼面价50526元/㎡，2月售价7-8.4万/㎡

3、中海江泰路地块：楼面价45176元/㎡，未来售价或在8-9万/㎡

4、保利天斯地块：楼面价44372元/㎡，售价同样有望上到8万+/㎡。

海珠未来房价站稳8万+/㎡绝不是问题，随着高价地入市带来的拉升影响，周边楼盘身价亦会水涨船高。

海珠区，来源：广州海珠发布

从去年中下旬开始，市场行情严峻，不少购房者持币观望。有价无市的例子，我们已经见过太多。

但海珠区，并不存在这样的忧虑。

去年国庆中海观云府开盘，去化近8成；

同年年末招商保利海珠天珺开盘，不到2分钟，2栋楼的242套房源全被抢光。

再往前一点，均价10万+的时代大家，从开盘到清盘，只用了不到一年的时间。

这不仅关乎购买力，更说明海珠在市场竞争中具备强大的吸引力。

作为板块价值过硬的中心区，海珠区起步较早，交通、生活配套方面都已经发展得非常成熟，距离珠江新城也不过6-11公里的车程。

底子条件优越，后续发展站位也足够高。

尤其是琶洲粤港澳大湾区数字经济创新试验区，去年已进驻企业超3.2万家，汇聚阿里巴巴、小米、腾讯、唯品会等一众大咖，营收高达3668.52亿元。

琶洲试验区来源：广州海珠发布

稀缺属性、板块价值，再加上近年来越秀、天河的购买力持续向海珠区移动。未来海珠区房价还有很大的想象空间。

02.

旧改+产业

不止老城区，更是潜力股

老城能不能迸发新的活力，旧改是关键。

要想了解海珠，先要读懂“一区一谷一圈”，这是海珠正在加快建设的布局。

东部建设琶洲人工智能与数字经济试验区，中部建设中大国际创新生态谷，西部建设海珠金活力文商旅融合圈。

政府工作报告多次指出未来五年海珠区需围绕“一区一谷一圈”，加快建设具有全球影响力的科技创新中心，重要程度可见一斑。

再回到旧改。

2月，广州市2022年重点项目投资正式出炉。多个海珠旧改项目榜上有名，且总投资额相当高。

后航道石溪约190亿、沥滘约300亿，琶洲赤沙约88亿、新市头村约16亿等

这些旧改村分别位于一区一谷一圈中，其改造事项与所划分区域的功能产业息息相关。

例如对进驻企业的行业地位、数量、投资强度要求、具体产值和税收标准均有相应的要求。

一方面，旧改焕新了城市界面，在原有土地上的配套和环境等进行改造或加建，提升居住的生活质量，让区域释放新的活力，从而吸引大批购房者。

沥滘村整体规划效果图

另一方面，海珠旧改与产业深度绑紧，实现产城融合。

众所周知，珠江新城一大利器是产业。这里是华南地区总部经济和金融、商务等高端产业高度集聚区，源源不断的高收入人才，刺激了顶级配套入场以及大量购房需求产生，共同把房价推上至广州天花板。

珠江新城的涨价逻辑，未来也适合于海珠区。

03.

入手海珠，怎么买？

新房方面主要关注两大区域。

1、琶洲。琶洲的价值相信无需淘房君赘言。

值得注意的是，这里新房奇缺，直到去年招商保利海珠天珺入场，才打破0供应的局面，接下来海珠天珺大概率还会有新货加推。

另外，琶洲南TOD（备案名：品越华府）也在路上了。根据规划，琶洲南TOD共建16栋住宅，分东、西两地块进行建设，1-9栋分布在西地块，10-16栋分布在东地块，其中东地块还将建1栋公寓。

住宅户型约125-310㎡，首开吹风12-14万/㎡，妥妥的豪宅。

琶洲南TOD效果图

未来琶洲中二区还将新增三宗望江宅地，片区内项目基本已超10万+，人气选手保利天悦也在这里，二手挂牌价高达16-20万/㎡。出身豪门家族的3宗宅地，定位基本是豪宅没跑了。

价格高昂的琶洲板块注定只能是少数人的选择，有钱人放心闭眼入。

2、（原）海珠创新湾。核心区域围绕沥滘、石溪、南州、燕岗几个站，以及工业大道、南州路来展开。有后航道江景、巨无霸旧改和配套升级。

区域内新盘比较多，价格横跨7万-10万+，适合改善一族和富豪。

据悉，之所以还有7字头，主要是受限价影响。随着政策暖风频吹，不排除有限价松动的可能，现在是个入手的好时机。

新房偏向改善和有钱人，刚需出手的机会则藏在庞大的二手市场里。但要注意，二手有些大坑一定要避开。

1、产权是否有瑕疵。比如房屋所有权是否真实完整、有无产权纠纷等

2、了解学位是否被占用。这是影响孩子入学的大事，切勿大意。

3、20年以上的楼梯老房子最好不要碰。95后和00后会逐渐成为买房的主流，你能将就老房子带来的各种不舒适，他们不一定能，未来转手难度极高。

况且在租房市场中，同样区域、同等面积的楼梯房比起电梯房，每个月少1000+的租金。

好了，篇幅有限，就不多说了。逐渐站上C位的海珠，会在今年带给市场什么惊喜，我们不妨期待一下。

关键词： 珠江新城 水到渠成 房屋所有权