近期，监管出手给长租房市场带上“紧箍咒”

2021-03-26 13:28:36 来源：证券日报

“短租太折腾，长租怕被‘坑’”“房东中途变卦，慌乱中无奈搬家”“随意涨房租，突然被驱逐”……上述问题困扰着诸多租客，而“租”有所居、长租保常住更是不少租客的心愿。

近期，监管出手给长租房市场带上“紧箍咒”，租客距离心愿成真也更加近了一步。

多城发布新政长租房市场迎来严控

今年的政府工作报告在保障好群众住房需求方面提到，“规范发展长租房市场”;近日发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》明确，“完善长租房政策”。

与此同时，《证券日报》记者不完全梳理发现，上海、北京、深圳等多地已陆续出台住房租赁新政，进一步规范发展长租房市场。

例如，2月4日，上海市住建委等十部门联合发布《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》明确，住房租赁经营机构不得强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性支付超过三个月的长周期租金。2月2日，北京市住建委等五部门联合发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》明确，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配;银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。2月1日，深圳市住房和建设局连发两条关于规范住房租赁市场的征求意见稿。其中，《关于开展住房租赁资金监管的通知》(征求意见稿)明确，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

政策效应显现租客称吃下“定心丸”

严监管下，长租房市场出现哪些变化?住房租赁企业、住房租赁中介机构和租客等各相关方感受如何?《证券日报》记者近日就此进行了调查采访。

3月25日上午，记者以想长租2年为由，线上咨询了某知名住房租赁企业工作人员，对方告诉记者，“目前租金分为季付和月付两种付款方式，押金为一个月的房租。租1年与2年没有区别，只是租金可以维持不变，相当于间接优惠(记者从租客处了解到，一般情况下，该平台上的房源第二年房租会在前一年的基础上有所上浮)。”当记者问及是否有租金贷时，该工作人员称，“没有，政府不鼓励租金贷，平台已下线分期业务。”

随后，记者在另一家住房租赁企业的线上平台找到一套北京市房屋的链接，并以求租者的身份致电该链接上显示的房屋经纪人，对方介绍，“现在我们只接受租金季付的付款方式，即押一付三。”当记者询问，“如果长租的话，能否通过半年付或年付的方式换取一些优惠”，对方明确回复：“住建委不允许这样操作，除了季付，我们没有其他付款方式。”

不过，记者在调查中注意到，通过住房租赁中介机构直接与业主签约时，付款方式相对灵活。某知名住房租赁中介机构的房屋经纪人向记者介绍，“我们一般只接受押一付三的付款方式，如果您想半年付且长租的话，我们可以帮您和业主沟通，价格上可能会每月优惠200元左右。”

“长租公寓企业‘爆雷’或‘跑路’事件确实让我心有余悸，所以，现在租房也格外谨慎。好在政府明确要求不得一次性支付超过三个月的长周期租金，才让我吃下一颗‘定心丸’，也再不会出现‘房租交完工资所剩无几’的现象了。”在上海“漂”了近5年的陈欢(化名)告诉记者，政策出台让租客权益获得极大保障。

去年刚去深圳工作的吕泽(化名)在租房方面选择了某企业下的长租公寓，并与对方签订了一年的租房合同，“我就是想找一个固定住所，避免出现中途搬家的情况，以免浪费时间和精力，而且长租比短租价格更优惠。”

吕泽告诉记者，他现在整租的一室一厅租金每月只需2928元，但若选择短租的话，租金大概将近4000元。谈到付款方式，吕泽表示很满意，“我个人觉得这家企业比较良心，他们是押一付一的形式，而且我也没有遇到中途涨租金的情况，这对于初入职场的我来说，有足够的能力支付。”

规范长租房市场还需聚焦五大发力点

“春节后租赁市场迎来旺季，北上广深出台的相关政策聚焦于对租赁市场的监管和规范，严格防控租赁企业风险，涵盖对租赁主体、房源发布、合同备案以及对交易资金、租金贷的监管等，促使中介机构、租赁企业规范化经营。”贝壳研究院高级分析师黄卉对《证券日报》记者表示，多地一方面通过公布违规企业名单，为租客和房东在选择品牌上提供了指导，另一方面也保障了租客和房东的资金安全，有效提升了租赁市场的规范性。

“当前租赁市场的透明度不断加强，市场的参与主体会呈多元化发展。”58安居客房产研究院分院院长张波向《证券日报》记者分析称，通过强化推进租赁房源的公开透明，有利于解决房源信息虚假问题、增强租金调控抓手，透明度增强也有利于对租赁房源供给方更有前瞻性把控，指导多方主体更好地布局市场。

谈及接下来规范发展长租房市场还需从哪些方面发力，张波建议，一方面需要提升住房租赁信息化建设水平。由于租赁相关信息的备案不及时，甚至大量租赁信息完全没有同步到“政府侧”，未来完善租赁住房数据库信息显得尤为重要，在此基础上需要优化和升级租赁平台;另一方面，对租金水平进行合理调控需更精细化，包括租金的参考价，租金变动的限定范围等，都需要在不断推进中“建设”。

“今年政策发力点在于推进租赁立法、金融及税收支持、租购同权等多个方面，”在黄卉看来，一是要加快推动租赁立法，从租赁双边、经营机构等方面不断推动行业监管的制度化、常态化，通过主体登记、经营行为规范、降低企业杠杆率、建立企业信用制度等方式，逐步形成长期稳定的租赁市场。二是供给侧优化，通过盘活存量、建设增量的方式优化租赁房源的供给总量和结构。三是需加大对小户型、低租金的租赁房源的支持，以确保新市民、年轻人等特别是从事基本公共服务的群体能够找到合适房源，安居乐业;同时，加强对于租金水平的指导价格与管理，防止租金水平过快上涨，影响居民的可支付能力。四是为租赁企业提供金融支持及税收优惠政策。五是继续稳步推动租购同权，通过放宽落户条件，优化教育资源的分配方式，减少租购差距或取消与房屋产权的挂钩，加大对实际居住或缴纳社保时长等的衡量，通过保障租客的基本公共服务权利，确保租客的安居。