全球新动态：焦虑的房贷族：想要提前还贷，为何这么难？

开年一个月，房贷利率还在下探，很多地方首套房的利率已经降到4%以下，最低只有3.7%。存款利率也随之下降，大行的三年期大额存单普遍在3%上下，存款利率更低。 低息环境下“钱生钱”变得更困难了。辛苦了一年拿到年终奖的人们，除了把钱存起来以外，更想做的其实是还掉贷款。 可提前还贷还遇到了“还款难”的问题。

这次提前还贷还款难，主要表现在要排很长时间的队，最少三个月，最多半年。 具体原因则是要还款的人太多，银行没有额度。 结果，有人去年12月就开始预约，一直约不上，春节旅游把钱花掉了，也就不用还了。当然这是个别现象，去年全国居民存款额增加26.26万亿元，比前一年多增6.59万亿元，说明在缺乏投资渠道的情况下大家宁可多存钱。有了新的收入，自然要先把贷款还掉。 岁末年终，当购房者都在提前偿还贷款时，这条通道就变得拥堵起来了。

(资料图片仅供参考)

《月刊家》剧照

通道的拥堵似乎和银行的工作流程有关系。 去年就有在银行工作的读者告诉过我们，提前还款在银行内部要走提前结清和账务调整流程，从发起到完结层层审批，还要用印、做手续、解押等，而且银行职员也不是天天就面对一个客户，同时还要做业务发展、指标冲刺，真不会为了多收一两个月利息变相为难。

诚如斯言，如今的住房商业贷款早不是十几年前。因为提前还贷频发，银行与借贷人订立合同的时候多约定了相应条款，很多银行是要收取违约金的，违约金最高能达到3%。 提前还贷潮涌来，短期内银行就收回了贷款，还通过违约金实现了收入，何乐而不为。至于有些银行的确规定一定时限后可自由还贷，既然是提前约定，银行应该早将各种情况计入成本。 如果提前还贷要排上一两个月的队，其实可以理解。可若排队期长达数月甚至半年，就不好解释了。

《都挺好》剧照

银行要有序经营，前提便是现金流常态化，有贷有还，流速流量稳定，当大量资金同时流入，资产负债表就会异常。银行通过额度来调控提前还贷，或出于经营上的考虑。 可就如同居民拿钱来银行存款，银行除了用利率为杠杆来调节储户的存款意愿，是不能靠关闭柜台来拒绝的。同样的道理，如果贷款者按照约定来还款，银行也没有理由设置额外的门槛，否则就是店大欺客了。 现金流管理是银行内部的事，对客户的行为是不应该设限的。

急于还贷的这批购房者，在“房价一直涨，一涨三十年”的住房市场化的潮流中，真算得上是一群弱势群体了。若是2017年买的房，基本站在高岗上，很多二三线城市房价跌了一两成，最多的跌了一半。即使是在北上广深这样的一线城市，除了个别区位，房价的涨幅也鲜有赶得上贷款利率的。

2017年之后买房，赶上了“房住不炒”的严厉调控，购房者很少能按照基础利率贷款。视首套或二套，贷款通常比基础利率高上一两成。又因利率高高在上，购房者商业贷款的利率普遍在5%以上，高者则超过了6%。比如去年年初，全国而言首套房利率是5.46%，二套房的房贷利率高达5.83%。调控颇为严厉的城市，比如刚修通地铁的河南洛阳，首套房贷利率竟高达6.37%。

《人世间》剧照

购房的成本，不只是看房屋的总价，利率也是极关键的因素。 不妨以去年年初购买首套房为例，5.46%是一个什么样的水平？借100万元，只借一年，一年后要还的利息是5.46万，似乎没什么。但如果常年不还本金，每年都要还5.46万元的利息，日积月累就会是非常大的一笔钱了。不用说，18年就要还100万，30年就得还160万。当然，银行不会象“永续债”那样允许购房者无限期地借下去。一点不还本金对银行构成的风险太大了，所以银行设计的还款方式是本息一起还的方法，其中最普遍用到的是等额本息法，30年为期，一个月就要还5652.82元，360期总共要还203.5万元，利息都超过本金了。

等额本息还款还有一个坑，就是初期还的利息多，本金还的少。比如最开始每月要还4550元的利息，本金只还1102.82元，到了最后一期利息，只要还25.60元，本金却是5627.22元。这样的还款设计，对于首付资金不足但很快攒下一些钱想提前还贷的客户，就是一个挺大的陷阱，因为最开始还的主要是利息，银行的利润早已经落袋为安了。

《新居之约》剧照

当利率急转直下，当初选择固定利息的购房者面临的损失是不言而喻的。 据统计，今年1月全国主要城市首套房贷利率平均为4.10%，二套平均为4.91%。这里仍以首套房演算，百万房贷每期需还银行4831.98元，而5.46%的利率，对应的是5652.82元，一年之后，每个月可以少还800余元。更极端的情况，洛阳6.37%的首套房利率，对应的月供是6235.43元，意味着一年后每个月可以少还1400余元，一年就是1.7万，30年就省出了50余万。

如今，郑州、福州、厦门首套房贷利率最低降至3.8%，珠海为更降到了3.7%。对于那些与银行签订了固定利率贷款合同的购房人，除了尽快还完贷款，似乎选择有限。

当购房者纷纷选择提前还贷，将银行资产转化为个人固定资产的时候，对于国家经济运行，对于刺激经济，拉动消费却有着不利的影响。 没有提前还贷，银行的资产负债表上保持着充盈的资产和负债，资金充裕，源源不断流入实体经济，促进经济发展。资金留在购房者手中，也会变为消费资金，用在食品、旅游、娱乐上面，带动相关行业发展。 欣欣向荣的经济需要我们对未来充满信心，需要一定的超前消费，而存款转为房产，资金就如同凭空消失了，只留下钢筋水泥。

《西谎极落：太爆，太子，太空舱》剧照

这个意义上，银行为提前还贷者设置了门槛，的确有借贷者把年终奖花在春节旅游上，可对大多数人来说，他们仍会排队还款。 既如此，银行何不适当灵活处置，给既有的购房者一些利息优惠，留住客户，留住经济运行的活力。 当然，操作起来并非易事。

而很多提前还贷的资金，其实就来自金融机构的新增低息贷款。

创作不易，觉得好的朋友，帮忙点下赞哦，感谢您的举手之劳！

关键词： 商业贷款 经济运行