加载中...
您的位置:首页 >热点 > 正文

冯仑:租房和买房时,分别需要考虑哪些因素?

2022-03-28 12:41:56 来源:凯迪网

封面图|《超时空同居》剧照

01

问:冯叔,想请教您一个问题。租房和买房时,分别都需要考虑哪些因素?

冯叔:先说说租房。因为「租售并举」,今后租房的人可能还会增加。

我觉得,租房时,除了大家一般都会注意的一些因素,比如价格、周边的环境、配套,等等,还有几个事需要特别注意。

第一,要了解一下社区的管理水平。

在疫情防控期间,社区管理水平体现得特别明显。比如说,组织大家做核酸,不同的社区,由于管理水平不一样,居民在外面排队的时间差别很大。

社区管理水平很差的,大家可能要排4个小时,社区管理水平好的,排1个小时。

上次西安发生疫情时,我正好在西安。我就发现,有些社区,送菜保障很好,有些社区就差一些。

好的社区的管理,要能够应对突发事件、公共安全事件,还能在日常管理当中,体现出便捷性。这些都很重要。租房的时候要注意一下社区管理的水平,千万不要忽视这一点。

第二,要租次新的小区。

为什么不要去租最新的?就跟开车一样,新车,需要磨合。刚开盘、刚交房的小区,配套、物业等等也都有个磨合期,未必特别成熟。

次新是指交付了3到5年的小区。租赁次新小区的房子,一般来说,入住率比较高,管理也会比较好一些。

第三,一定要看业主的状况。

业主有大业主,小业主。现在租房,主要是小业主。业主的状况要了解清楚。比如,业主是不是把这个房子拿出去抵押了?

有的房子看上去都很正常,实际上业主已经把房抵押了。租客没了解清楚情况,租了房,没住多久,房子被拍卖了,人被强行赶出去,交的押金也收不回来。

所以,租房时候,对业主的状况要了解。他的家庭状况、经济状况、受教育状况、稳定性、物业的安全性,等等,不要忽视。

第四,租房时尽可能地租集中式的出租屋,不要租分散式的。

所谓集中式的,比如说万科泊寓这样的公寓,它整个都拿来出租,还比如我们做的梧桐公寓,它整个都是出租的,服务就会好。

但是,私人的住宅,也没有通过出租平台,私人出租的房屋,相对来说,服务通常不如集中式的出租屋。

现在一些大地产公司都会做一些专门拿来出租的房屋、公寓,这样的,服务、配套也都比较好。

02

冯叔:再来说一说买房。我觉得,现在房地产整体上来说,进入到「后开发时代」。住宅基本上是呈现出「三减」的特征:减速、减量、减价。

首先是减速,增长速度放缓。其次是减量,2021年,住宅销售类物业的销售额,比2020年减少了。减速、减量的同时,价格在往下走。

在这种情况下,以及今后还有很多的不确定性,比如说房产税、遗产税,还有汇率变动,我觉得和过去相比,未来买房,有两点需要特别注意。

第一,买房的地段选择,最好买市区、核心地段,尽量不要买郊区房。

根据国外的一些比较研究,可以看到,经济波动,甚至向下的时候,郊区的房子,整体上降价特别厉害。相对来说,市中心、热点地区,经济、人口密集度高的地方,房价相对比较稳,下挫不大。

举个例子,北京二环以内不新建住宅了,那么,二环里面的房子,就有稀缺性,价格就坚挺。但是五环以外的房子,就可能在一些情况下出现降价。

所以,如果现在要买房子,优先选择经济聚集度高、人口密度大、市中心的一些地方,成熟的社区,这些地方的房子还是可以买,但是,郊区、太遥远的地方,不要买。

第二,这两年一些年轻人从一线城市离开,到新一线,甚至二、三、四线城市「返乡置业」。三、四线城市的房子,城市之间差别挺大,置业前要综合考虑

春节刚过去两个月。年前我也听到一些年轻人说要「返乡置业」。我觉得,这个「乡」,你得看看是哪。如果这个「乡」是鹤岗,你也别「返乡置业」了。

去年年底,鹤岗已经跟黑龙江省提出来,城市财政应付不了债务了,相当于要让省里来支付它的债务。像鹤岗这种情况的城市,要去买房子就得十分慎重了。

一般来说,二线、三线、四线的城市,还是要看经济增长。

离开一线城市,用你在北上广深挣的钱,返乡置业,如果你家乡的经济在增长、人口在增加,我觉得是可以的。如果倒过来,人口在流出,在减少,经济又欠发达,甚至是下滑得厉害,我觉得,你就得多考虑考虑。

关键词: 管理水平 一线城市 一般来说

推荐内容